サラリーマンが不動産投資で成功するには？コツやメリット、リスクを解説

不動産投資はサラリーマンにとって大きな収入源になる可能性があり、資産形成にも大いに役立ちます。

しかし、投資である以上はリスクやデメリットについても知っておかなければなりません。

この記事ではサラリーマンが不動産投資を始めるメリットやリスクについて解説します。

投資で成功するためのコツもお伝えするので、不動産投資に興味があるサラリーマンはぜひご覧ください。

サラリーマンが不動産投資を始めるメリット

数ある投資の中でも、不動産投資はサラリーマンにとって多くのメリットがあります。

• 本業との両立がしやすい
• 節税効果がある
• 融資を受けやすい
• 生命保険代わりにできる
• 年金の足しになる

運用で得られる利益以外の魅力もあるので、詳しく紹介していきます。

本業との両立がしやすい

サラリーマンが不動産投資を始める1つ目のメリットは、本業と不動産投資を両立しやすいことです。

アルバイトや副業などとは異なり、不動産物件を購入さえすれば自分自身が動き回る必要はほとんどありません。

物件管理は管理会社に委託できるので、本業に支障なく運用が可能です

不動産投資は副業規定に原則引っかからない

サラリーマンだと、「不動産投資が会社にバレるとクビになるかもしれない」と思う人も多いでしょう。

しかし、仮に会社が副業禁止規定があっても、不動産投資は認められるケースが多いです。理由は以下の通りです。

• 厳密には副業ではなく資産運用にあたるから
• 相続などでやむを得ないから
• 会社の情報漏洩につながるリスクが低いから
• 本業に支障が出にくいから
• 憲法上で副業は自由だから（公務員は除く）

ただし、不動産投資が事業規模にまで拡大した場合は、問題になる可能性があります。具体的には、税法上で事業とみなされる「5棟10室」が基準です。

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

引用：事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分｜国税庁

具体的な判断は企業により異なるため、職場の就業規則は事前に確認しておきましょう。

節税効果がある

サラリーマンの不動産投資は、節税手段の1つとしても注目を集めています。

なぜなら、給与所得から不動産所得の赤字分が差し引くことで、所得税や住民税の基準となる課税対象額を減らせるからです。この手続きを損益通算と言います。

「不動産投資が赤字なら節税になる」という理屈ですが、不動産投資では「減価償却」が使えるため、実際の支出を伴わない経費計上が可能です。

例えば、本業の収入が600万円の場合、1,000万円を一度に経費計上してしまうと400万円が無駄になります。

一方、減価償却を利用すれば、物件購入にかかった費用を余すことなく経費計上できます。

融資を受けやすい

不動産投資は住宅ローンを組むときよりも、高額な融資を受けられる可能性があります。

なぜなら、不動産投資は家賃収入を得られるので、返済の元となる資金が多いとみなされるからです。物件の収益性が高いほど、借り入れられる金額も高くなります。

ただし、融資額は勤務先の規模や職種、過去の借入歴なども考慮されるため、必ず希望額を借りられるとは限らない点に注意しましょう。

なお、融資審査において物件の収益性を見るときは、以下のような基準が設けられています。

• 立地条件
• 間取り
• 構造
• 築年数
• セキュリティの高さ

生命保険代わりにできる

不動産投資では、「団体信用生命保険（団信）」と呼ばれる保険に加入できます。

団信とは不動産投資ローンの契約者が死亡または高度な障害が残った際に、保険会社が金融機関にローン残高相当の保険金を支払う仕組みのことです。

団信の種類にもよりますが、がんや急性心筋梗塞などの疾病で保険金が支払われるプランもあります。

自身の身に万が一のことがあっても、残債がなくなった状態の収益物件を残せるため、保険金と同等の効果を得ることが可能です。

年金の足しになる

不動産投資は継続的な家賃収入が見込めるため、「老後を年金だけで暮らすのが心配」というお金の不安を和らげてくれます。

現在の年金給付開始時期は65歳ですが、将来的には70歳や75歳になる可能性も否定できません。

厚生労働省によると、サラリーマンが加入する厚生年金の平均年金月額は143,793円、個人事業主やフリーランスが加入する国民年金の平均年金月額は56,316円です。

参照：厚生年金保険・国民年金事業の概況（令和4年度）｜厚生労働省

年齢を重ねると医療費や介護費用などがかさみ、年金だけでは生活できなくなる恐れがあるでしょう。

老後を安心して暮らすためにも、不動産投資で資産形成を行いましょう。

リスク・デメリットは何がある？

ここではサラリーマンが不動産投資を行うリスクやデメリットを見ていきましょう。

もし不動産投資が失敗すると、負債額が大きくその後の生活がひっ迫してしまいます。

リスクやデメリットもしっかりと把握し、リスク管理や対策を行い不動産投資の成功率をアップしましょう。

空室になる可能性がある

空室リスクは不動産投資における最大のリスクです。

物件に入居者がいなければ、家賃収入を得ることはできません。

家賃収入がない間は給料や貯蓄を切り崩してローンを返済しますが、空室期間が長引くほど赤字経営が続き、貯蓄がなくなる恐れがあります。

空室リスクを長引かせないためには、収益性の高い物件を見極めたうえで、的確な広告や相場を踏まえた家賃設定が必要です。

家賃・物件価格の下落がある

不動産投資では、家賃・物件価格が下落する危険があります。

家賃が下落する理由は「築年数が古くなった」「競合物件の相場が変動した」などです。周辺地域の家賃相場が下がれば、競争力を維持するために家賃を下げざるを得ません。

物件価格が下がる要因には「金融引き締め政策でローンの金利が上昇する」「不景気やデフレの影響を受ける」などが挙げられます。

家賃や物件価格の下落リスクを避けるためには、適切なタイミングでのリフォームや買い替えも大切です。

家賃滞納のリスクがある

入居者の経済状態が悪くなると、家賃を滞納される恐れがあります。

家賃が滞納されると、自身の収入が減るだけではありません。

帳簿上では「未収金」という家賃を後から受け取るという形で処理しますが、売上として扱われるので税金がかかってしまいます。

さらに滞納した入居者は家賃を支払わずに住み続けるので、しばらくは新しい入居者を募集することができません。

入居者は借地借家法で守られているため、立ち退きを要求するには3ヶ月以上の滞納実績が必要になるからです。

日本賃貸住宅管理協会の調査によると、2022年度の月末での1ヵ月滞納率は全体で「0.8%」発生しています。

参照：賃貸住宅市場景況感調査｜公益社団法人　日本賃貸住宅管理協会

滞納リスクを下げるためには、入居審査の段階で職業や収入をしっかりチェックしましょう。

事故物件化の恐れがある

事故物件化すると入居希望者が見つからず、空室状態が長く続く恐れがあります。

事故物件に法的な定義はありませんが、一般的な基準は「入居者が自殺や他殺により死亡した物件」や「遺体の腐敗などで特殊清掃が必要になった物件」などです。

事故物件になってしまうと、家賃も2〜3割程度の値下げが必要になり、収益性が著しく落ちてしまいます。

保有物件が事故物件になってしまった場合、リフォームなどでイメージを一新するか、多少安くなっても速やかに手放すことをおすすめします。

確定申告が必要になる

サラリーマンが不動産投資で年間「20万円以上」の所得を得る場合は、確定申告が必要です。

無申告のままだと脱税行為にあたり、税務署から追徴課税を含めた納税が求められるので注意しましょう。

なお、先述の損益通算を行うには確定申告が必要なので、赤字であっても確定申告は毎年行うことをおすすめします。

団信によってはメリットを受けられない恐れがある

団信の種類によっては、年齢制限により加入できなかったりがん特約をつけられなかったりします。

一般的にローンの完済年齢は80歳や82歳に設定されており、返済期間は35年にする人が多いです。

この場合、例えば58歳から不動産投資を始めようとしても、完済時の年齢が82歳を過ぎるのでローンが組めません。

高齢からの不動産投資だと団信のメリットを受けられないので、経済的余裕があるならば早めに始めることをおすすめします。

サラリーマンが不動産投資で成功するためのコツ

ここではサラリーマンが不動産投資で成功するためのコツをお伝えします。

不動産投資は投資である以上リスクはつきものですが、コツを学ぶことで安定した家賃収入を得ることが可能です。

不動産業者の言いなりにならない

サラリーマンが不動産投資で成功するためには、知識を身につける必要があります。

不動産業者の話を鵜呑みにするのは、サラリーマンが不動産投資で陥りやすい失敗事例の1つです。

特に、検討する時間を与えず購入を急かすような不動産業者には、注意しなければなりません。

優秀な不動産業者はメリットだけではなく、将来的なリスクや失敗例もきちんと教えてくれます。

セミナーや書籍から不動産投資の知識を学び、カモにされないようにしましょう。

シミュレーションを徹底的に行う

不動産投資を始める際は、シミュレーションを徹底しましょう。

不動産投資ではローン返済やランニングコスト、入居率など収益性の見通しをしっかりたてることが大切です。

シミュレーションで必要な情報は、主に以下があります。

• 満室を想定した家賃収入
• 想定される入居率
• 利回り
• 経費
• 自己資金
• 借り入れ金額
• 借り入れ条件

シミュレーションすることで、どれだけの利益・リスク・収入があるかがわかります。

不動産投資は売却して初めて損益が確定するものです。

売却時の損益はもちろん、最悪のケースも想定してしっかりとシミュレーションを行いましょう。

知識のアップデートを欠かさない

サラリーマンの不動産投資は始めるときだけではなく、継続的に知識をアップデートし続ける必要があります。

なぜなら、マンションの賃貸相場や人気エリア、物件の選ぶポイントは時代とともに変化するからです。

情報をリサーチする際は、一次情報を参考にしましょう。

一次情報とは、自分自身が体験したり調査したりして得られた情報のことです。

自身で培った経験は、良し悪しを見極めて不動産投資の成功率を高めることにつながります。

記事まとめ

今回はサラリーマンに不動産投資がおすすめの理由と、考えられるリスクについて解説しました。

知識のないまま不動産投資を始めると、不動産業者の言いなりになって条件の悪い物件でも購入してしまう恐れがあります。

不動産投資は書籍やセミナーで正しい知識を身につけて、自分で考えたり判断したりすることが大切です。

不動産投資に不安があるサラリーマンの人は、この記事を参考にして知識を身につけるところから始めてみてください。